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说到物业管理,业主和物业管理公司都有说不完的苦衷
来源: | 作者:hkw926894 | 发布时间: 2020-07-02 | 156 次浏览 | 分享到:

也不知道国外的物业管理工作做得如何,反正国内对物业管理基本上是持否定的居多。

物业自20世纪80年代由香港引入国内,而香港是由英国引入;现已形成了一个完整的概念,即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

就香港而言,业主立案法团是代表业主管理物业,具有法人资格。

国内的物业管理公司是企业法人,具有独立法人资格;而业主委员会是业主大会选举产生的,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督和协助物业管理公司履行物业服务合同,虽然也是代表业主大会的执行机构,但不具备独立法人资格。

也就是说,业主委员会与物业管理公司的法律地位不对等。

很奇怪吧,从香港引进“物业管理模式”,却没有引进相应的制度法规,这就是产生一切矛盾的根源。

还有一个情况,国内的业主委员会成员的工资,由业主大会决定;一般在业主大会议事规则中进行了明确规定。明确之后的业主委员会成员的工资,是从业主所缴纳的物业费中提取的,提取比例是根据经费预算来确定的。

原则上讲,业主委员会与物业管理公司的法律关系是委托者与受委托、聘用与受聘的关系。可是,一个没有独立法人资格的团队与一个具有独立法人资格的团队,哪来的平等关系?何况,业主委员会成员的工资还是从物业公司领取呢!

物业管理公司有各级政府的住房保障与房产管理局监管(下设物业管理处)。

业主委员会选举产生后,必须在所在街道办的社区备案,日常活动接受社区(或居委会)的指导和监督。

发现问题没有?这是两平行条线!监管部门都是政府机构,但很难交叉。

那么,业主与物业管理公司之间究竟有哪些突出的矛盾和问题呢?

以下问题尽管不可能出现在同一个小区,但都是不可避免发生的情况:

1、开发商建设时就已经出现的问题,物业管理公司在交接管理时,没有认真检查,或故意隐瞒。这是物业管理公司的问题,不是业主的问题;业主只能找物业公司解决。

2、物业公司服务质量差、态度强硬、缺乏服务意识、日常管理不规范、责任心较差。

3、物业公司收支不透明、收费与服务不对等。

4、业主与物业公司缺乏沟通和诚意。

5、当需要动用专项维修基金,对公共设施的维修(水、电、气、通讯、电梯、车库等),难以达成共识。

6、物业公司对于绿化护理与环境卫生没有做到位。

7、公共部位的利用、停车位使用、广告收益等利益问题纠缠不清。

8、小区安全管理、财产管理的力度不够。

此外,对于房产管理部门、物业管理公司、社区或居委会、业主委员会之间的问题也日益突出。主要包括:房产局管理部门对物业管理公司监管不力;社区或居委会与业主委员会之间缺乏沟通,缺乏指导和监督。

尽管物业是管家婆,但管家与业主应该是平等的关系。而现在的问题是,物业公司就像是业主花钱请的一个爹。

我国有《物权法》和《物业管理条例》等法规性文件,对物业管理公司、业主及业主委员会的职权范围等做了明确规定。

《物权法》规定, 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以自行管理物业,也可以委托物业管理公司进行物业管理。业主有权依法更换物业管理公司,物业管理公司必须接受业主的监督。同时,业主可以选聘和解聘物业管理公司。

《物业管理条例》更具体,其中规定,业主可以提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;监督物业服务企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用等。

《物业管理条例》还规定,业主及其业主大会可以制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选聘和解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施等。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

最后,希望物业管理公司就像“中国物业管理协会2020年工作计划”中提到的那样,进一步提升物业服务规范化、标准化水平,提升业主满意度;为构建文明和谐小区不懈努力!

 

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